引越に関わる一連の流れで知識を活用し節約しよう①家賃、間取り、駅徒歩距離のうまい設定方法
引越しの際、物件を探すにはインターネットでSUUMOやHOME'Sを使うことが多いと思う。
そのときに、割安物件を探す方法がいくつかあるような気がしてならない。私も検索を駆使して、ちょっとお気に入り物件を見つけられている。
それは、賃貸仲介サイトの検索のパターンのクセを利用したものである。
■家賃についての設定
賃貸仲介サイトを使って家賃設定を考えるとき、よほどのことがない限り下記条件をつけると思う。
○管理費共益費とコミコミで
○5000円単位の指定
そうなった場合、例えば、10万円、10万5000円といった軸が基本となるので、そこから少し外れた数字は穴場率が少し上がる。
それは、10万1000円や10万6000円などだ。
家賃で足が出てしまう可能性はあるが、家賃以外の部分で削ることが出来る可能性は高いので、「必ず自分が家賃で出せる金額の+5000円」までは調査すべきである。家賃1000円差とは思えない恩恵の可能性があるのだ。
（引越し費用はシーズンにもよるが、うまく相見積もりと交渉をすることで、当初10万円が5万円になったりする。家賃が1000円差ならば、敷金・礼金・仲介手数料・更新料を考えても数年分の差額を捻出できることになる。）
■会社の住宅手当との兼ね合い
家賃設定をする際、絶対考えなければならないのが、会社の住宅手当との兼ね合いだ。
住宅手当の支給要件は「家賃の50%」など、基準が「家賃」になっていることがある。つまり、管理費が高くて総額が跳ね上がっている物件は不利になる可能性が高い。
（例）
住宅手当制度が「月額家賃の50%まで支給」の場合
・家賃9万円、管理費1万円の場合 ⇒ 毎月4万5000円の手当支給
・家賃10万円、管理費0円の場合 ⇒ 毎月5万円の手当支給
これだけで、年間6万円も差が出ることになってしまう。管理費無し物件は少ないが、管理費も最大限考慮する必要がある。
それに加えて、会社の手当支給の上限額を見ておく必要がある。
住宅手当は月額家賃の50%支給「ただし支給上限は5万円」・・・・というように上限設定がされている場合がほとんどだ。（そうでないと六本木ヒルズ最上階に家を借りられたら、会社が傾きかねない）
会社が半分負担してくれるのだからこれは使わない手はない（その分年収が増えるので所得税が増える可能性はある）
家賃9万円の物件から、家賃10万円の物件へ引越して、家賃が年間12万円違う！となるとインパクトがあるだろう。
しかし、会社補助が半分で家賃4万5000円から、家賃5万円となると6万円差だし、収入に占める家賃割合も少ないこともあり、手痛い気はしないだろう。
住宅手当制度は限界まで使っていくべきだ。
■間取りの設定
最近流行りの間取りについて・・・1LDKならば、10畳以上の広いリビングダイニングキッチン＋寝室。
そして45平米以上だ。これは子供がいない夫婦向けで最も人気がある。
これと比較すると「2DK」はおおよそ物件自体の広さは45平米程度で同じくらいだが人気はない。
（2DKはダイニングキッチン、寝室、その他部屋という3部屋構成で、いずれも6畳くらいが定番）
小さい部屋がいくつかあるのは最近は好まれにくいらしい。しかし小さい部屋が多いほうが使い勝手がいい場合もあり、ここが狙い目になる。
（同じように子供がいる夫婦向けは2LDKが人気だが、3DKならば同じ広さと設備で家賃が安くなる可能性がある）
また賃貸仲介サイトの検索条件では45平米程度までは「5平米単位」で指定が出来る。
50平米以上になると「10平米単位」の指定が出来る。
そうなると・・・必要な家の広さ（専有面積）を60平米として検索条件にあげる人は、51平米の物件にはあまり興味を持たずといった構図になるはずだ。
そうなると、41平米、46平米、51平米、61平米、71平米など、少しだけ検索軸を超えた物件は割安になる可能性がある。
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■マイナスになりがちなものを受け入れると安値が狙えるかもしれない
間取りというか、畳の部屋がある場合、家賃的は安い傾向になると思われる（畳表替え代が退出時かかる）
また、エアコンが備え付けられていない場合や、墓が近いなども家賃が安くなる要因である。
■駅徒歩距離の設定
駅徒歩距離はもっとも家賃に影響を与えると思われる。
週5日行う通勤・通学時間に直結し、悪天候のときは影響が露骨になる。それに加えて買い物に行くときや友人と食事に行くときなど、常に駅徒歩距離が近いとプラスに働くことだろう。
ちなみに賃貸仲介サイトの駅徒歩時間の検索軸は・・・
1分、5分、7分、10分、15分、20分、指定なし、である。
そうなると、すさまじく力を発揮する検索方法は「指定なし」となる。
「駅徒歩21分」の物件は、なかなか検索されないだろう。そして、駅徒歩21分の物件は駅徒歩40分や50分の物件などと同列に並び、相当な数の一覧の中に埋もれるのだ。
しかし、やはり徒歩21分の物件じゃ、さすがに遠すぎるというケースが多いだろう。
そうなると、検索方法からおススメになるのは、「徒歩11分」の物件だ。
一番よくつかわれると思う「徒歩10分」の検索に引っかからないためだ。また、徒歩15分以内で検索する人は自転車も考慮している可能性があり、11分まで短縮をしなくても14分で安いところが良いと考える傾向が出てくるはずだ。
ちなみに駅徒歩時間は分速80m歩くと仮定し設定されている。駅徒歩10分ならば800m離れている。
そしてこれは単純な距離のみで算出されているようで、実際に人が歩いているわけではないそうだ。
そうなるともう一つの考え方は「ワンランク遠くても歩いて快適な道」である。
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■狙い目のパターン
・駅までゆるい下り坂（朝は急いでいるが、帰りは急がないパターンも多いので）
・踏切がない（駅徒歩7分でも踏切で止められたら意味がない）
・大通りがない（信号待ちが長いケースがあるので）
・道が広めで舗装が綺麗
・信号がない
・自転車が少ない
■築年数の設定
築年数は駅徒歩時間の次に家賃に与える影響が大きいと思われる。
ここでも賃貸仲介サイトのクセを使った検索のコツはありそうだ。
なぜならば、賃貸仲介サイト大手で検索出来る細かさが違うのだ。
SUUMO：新築、「築1年」、3年、5年、「7年」、10年、15年、20年、25年、30年
HOME'S：新築、築3年、5年、10年、15年、20年、25年、30年
なんと、HOME'Sには築1年と築7年の検索設定がない。特に築7年は与える影響が大きいだろう。つまり、築6年、7年の物件は、築8年、9年の物件よりもSUUMOだけ検索される回数が上がる。
そうなると築6年、7年は避けるべきとなる。
そのほかは検索軸から少し外れる築11年、16年、21年などが狙い目になる。
私の個人的な感覚だが、築年は25年になるとかなり古さが目立つ。これくらいになるとドアの高さも低く、身長が180センチほどになると、頭をぶつけそうになるくらいだ。
一方、綺麗に使われた物件ならば築16年では十分にキレイだ。壁紙が張り替えられていれば、築16年でこんな綺麗か！と驚くことがある。
ぜひ築16年のそこそこ綺麗そうなところを見てみてほしい。それは割安物件の可能性がある。
■建物の構造（材質）の設定
建物の構造でも家賃は変わる。しかしせっかく引っ越して騒音でイライラするのならば、高い金を払うほうが健全なのは間違いない。家が静かで快適ならば、サラリーマン収入以外に副業で小銭を稼ぐ気にもなるというもの。
■材質での価格イメージ
SRC≧RC＞鉄骨＞木造
上記と防音性能は完全に比例する。
SRC：鉄骨鉄筋コンクリート（防音性能大）・・・これを家賃10万円とすると
RC：鉄筋コンクリート（防音性能大）・・・これも家賃10万円くらいか
鉄骨：S造（防音性中～小）・・・これは家賃9万円くらいか
木造：M造（防音性小）・・・これは家賃8万5000円くらいか
※家賃感覚はあくまで私の感覚値です。
これに関しては、賃貸仲介サイトの検索云々で穴場を狙うことは難しい。鉄骨でもALCなどの発泡コン＋グラスウール＋二重窓などならば、そこそこの防音性能はあるはずだ。でもそこまではネットのみでは確認できないことが多い。
したがって、隣との隣接点で構造は選ぶべき、と思う。隣の家との接点が少ない⇒防音性脳をある程度抑えても問題ないという考え方だ。
最上階角部屋⇒木造でも問題ない
最上階⇒鉄骨以上にはしたい
それ以外⇒SRCかRCを選びたい
うまい選び方は、最上階角部屋の木造or鉄骨 VS RC造のマンション と言ったところになる。
なお、RC造の建物は規模が大きいことが多いため、ゴミ捨てが24時間可の場合があるため、そこは調べておきたい。
ただし、RC造は管理費が高いこともある。
ちなみに私は既婚のため、世帯向けマンションを借りている。そのためSRC、RC以外には住まないようにしている。左右の部屋や上の階（とその両隣）に子供がいたら、何をどうやっても騒音を防ぎきることは不可能だからだ。両隣と上の階の両隣となると5世帯が存在することになる。
日本ではそれなりの年齢になると家を購入する。そういったこともあり賃貸で周囲に5世帯あると、ほぼ確実に子供がいる。最初はいなくても、5年経ったら、人がかならず入れ替わっている。
そんなとき少しでも防衛策になるのが、鉄筋の防御力なのだ。
以上
